Industri properti merupakan salah satu sektor yang sangat sensitif terhadap kondisi ekonomi global dan nasional. Selama masa pandemi COVID-19, sektor ini mengalami tekanan yang cukup berat. Namun kini, seiring pulihnya aktivitas ekonomi, tren harga properti di Indonesia kembali menunjukkan dinamika yang menarik—naik turun tergantung pada segmen, lokasi, dan jenis propertinya.
Artikel ini akan membahas secara mendalam bagaimana tren harga properti pasca pandemi berkembang di Indonesia, apa saja faktor pendorong dan penekannya, serta bagaimana pelaku industri dan calon pembeli dapat menyikapinya dengan cerdas.
Dampak Pandemi Terhadap Harga Properti (2020-2022)
Selama pandemi COVID-19, berbagai pembatasan mobilitas, penurunan daya beli, dan ketidakpastian ekonomi membuat sektor properti mengalami stagnasi, bahkan kontraksi di beberapa kota besar.
Beberapa dampak nyata saat itu:
- Transaksi rumah dan apartemen turun drastis.
- Banyak proyek baru yang ditunda peluncurannya.
- Harga properti cenderung stagnan atau mengalami penurunan kecil.
- Banyak pengembang memberikan diskon besar-besaran, cicilan ringan, dan skema pembelian fleksibel untuk menarik minat pasar.
Data dari Bank Indonesia menunjukkan bahwa Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) sempat tumbuh melambat menjadi hanya sekitar 1–2% per tahun selama 2020–2021, jauh dari pertumbuhan normal yang berkisar 3–5% di tahun-tahun sebelumnya.
Pemulihan & Tren Harga Properti Pasca Pandemi (2023-2025)
Memasuki tahun 2023 hingga 2025, pasar properti mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Namun, dinamika ini tidak seragam. Ada sektor dan wilayah yang mengalami kenaikan signifikan, dan ada pula yang masih stagnan.
Segmen yang Mengalami Kenaikan Harga
- Rumah Tapak Suburban
- Wilayah seperti Bekasi, Tangerang, Depok, dan Bogor mengalami peningkatan permintaan karena harga lebih terjangkau dibanding Jakarta.
- Harga naik antara 5–10% per tahun, terutama untuk tipe 36–60.
- Tanah Kavling
- Minat terhadap investasi lahan meningkat karena dianggap lebih fleksibel.
- Harga tanah di daerah penyangga kota besar naik 10–15%.
- Properti Komersial di Kawasan Strategis
- Ruko, kantor, dan kios kembali diminati seiring bangkitnya bisnis UMKM.
- Harga naik moderat di area seperti BSD, Cibubur, dan Surabaya Barat.
Segmen yang Masih Stagnan atau Menurun
- Apartemen di Pusat Kota
- Pasar oversupply menyebabkan harga cenderung flat, bahkan turun di beberapa lokasi.
- Banyak apartemen dijual kembali di harga lebih rendah dari harga beli awal.
- Properti Mewah
- Segmen rumah mewah (di atas Rp 5 miliar) masih terbatas pasarnya.
- Kenaikan harga hanya terjadi di kawasan premium seperti Menteng, Pondok Indah, dan Alam Sutera.
Tren Regional : Perbandingan Beberapa Kota Besar
| Kota | Tren Harga Properti 2023–2025 | Catatan Khusus |
|---|---|---|
| Jakarta | Stagnan hingga naik tipis (1–3%) | Oversupply apartemen, rumah tapak tetap stabil |
| Surabaya | Naik sedang (3–6%) | Rumah tapak di Surabaya Barat dan Sidoarjo diminati |
| Bandung | Naik (5–8%) | Permintaan meningkat dari warga Jakarta |
| Yogyakarta | Naik tajam (7–12%) | Kenaikan dipicu sektor pariwisata dan properti mahasiswa |
| Makassar | Stabil (0–2%) | Pasar bergantung pada sektor migas dan logistik |
| Medan | Naik tipis (2–4%) | Pusat ekonomi Sumatera Utara tetap prospektif |
Faktor yang Mempengaruhi Tren Harga Properti Pasca Pandemi
1. Kebijakan Pemerintah
- Relaksasi Pajak Pertambahan Nilai (PPN-DTP)
- Subsidi bunga KPR FLPP
- Program Tapera dan bantuan pembiayaan perumahan
Kebijakan ini membantu mendorong daya beli masyarakat menengah ke bawah.
2. Suku Bunga Acuan Bank Indonesia
- Suku bunga mempengaruhi besar kecilnya cicilan KPR.
- Naiknya suku bunga akan menekan minat beli rumah secara kredit.
3. Perubahan Gaya Hidup
- Work from home mendorong orang mencari hunian di pinggiran kota dengan ruang lebih luas.
- Banyak orang meninggalkan apartemen kecil di tengah kota.
4. Pertumbuhan Infrastruktur
- Proyek seperti Tol Cisumdawu, LRT Jabodebek, dan kereta cepat Jakarta–Bandung meningkatkan nilai properti di kawasan penyangga.
5. Tren Investasi Properti
- Setelah saham dan kripto mengalami volatilitas tinggi, properti kembali dilirik sebagai aset aman (safe haven).
- Banyak investor mulai memburu rumah kos, tanah kavling, dan ruko di kawasan pertumbuhan.
Prediksi Harga Properti Hingga 2026
Berdasarkan analisis dari berbagai lembaga riset properti, seperti Colliers, Rumah123, dan Bank Indonesia, berikut prediksi tren harga properti:
| Tahun | Proyeksi Kenaikan Rata-rata Harga Properti | Catatan |
|---|---|---|
| 2023 | 3–5% | Masa awal pemulihan |
| 2024 | 5–7% | Permintaan meningkat stabil |
| 2025 | 6–8% | Didukung infrastruktur & teknologi |
| 2026 | 7–10% | Bergantung pada pertumbuhan ekonomi |
Kesimpulan
Pasca pandemi, pasar properti Indonesia tidak bergerak satu arah. Ada segmen yang mengalami rebound kuat, seperti rumah tapak di daerah berkembang, namun ada juga yang masih lesu, seperti apartemen di pusat kota.
Kunci utama untuk memahami tren harga properti pasca pandemi adalah:
- Kenali segmentasi pasar
- Pelajari lokasi dan rencana infrastruktur
- Manfaatkan teknologi dan data terkini sebelum mengambil keputusan
